Ленивый бизнес: можно ли заработать на недвижимости в Казахстане
Сколько приносит сдача квартиры? Сколько стоит квартира в Алматы? Можно ли заработать на перепродаже квартиры?
За экспертным мнением RasDaily.kz обратился к Советнику Президента Саморегулируемой Ассоциации Риэлторов Казахстана Нине Лукьяненко.
Во-первых, сколько приносит сдача квартиры? Нина Борисовна начала пояснять с общебытующего мнения: сдавать квартиру не выгодно - положите на депозит, будете получать больше и не переживать за квартирантов.
- Кажется, что с данным утверждением не поспорить, особенно на фоне высоких депозитных ставок. Но так ли все на самом деле? Если говорить честно, без иллюзий: в Казахстане жилая аренда сегодня – это 8 – 10 % годовых от стоимости квартиры. И это при условии, что квартира не простаивает, арендатор платит вовремя, нет постоянных ремонтов и сюрпризов. Впрочем, с какой стороны посмотреть. И не случайно во всем мире арендный бизнес называют именно бизнесом, да еще и ленивым. Давайте разберемся подробнее, - предлагает спикер.
Норма доходности – это отношение полученной прибыли к вашим вложениям. Не стоит углубляться, но задумайтесь: если вы купили квартиру за 100 % наличных денег для сдачи в аренду – то доходность будет одна. А если вы хотели иметь ленивый бизнес, правильно подошли к покупке, и купили квартиру с помощью привлечения ипотечного займа, вложив личных денег только 30 – 50 %, то вот вы и увеличили доходность вашего объекта в два - три раза. Да, конечно, вы будете платить проценты банку за пользование чужими деньгами, но и закрывать платеж вы будете также чужими деньгами. Верно? Возможно, арендные платежи не будут полностью покрывать ипотечный платеж, но, согласитесь, вы уже смогли создать дополнительный ручеек из доходов от арендных платежей.
Второй аспект ленивого бизнеса: в долгосрочной перспективе цены на недвижимость всегда растут. А тогда и стоимость вашей квартиры увеличивается, капитализируясь, если вы сделали правильный выбор по самому объекту покупки.
- Кроме того, есть разные варианты увеличения доходности от аренды: посуточная аренда дает увеличение дохода примерно в два раза, а можно применить и иные стратегии: разделить большую квартиру на маленькие и сдавать каждую по отдельности. Важно одно – правильный выбор локации и формат квартиры, – считает Нина Лукьяненко.
Стоимость аренды квадратного метра жилья в среднем по Казахстану по данным бюро национальной статистики составляет 5 тыс. тенге в месяц. В Алматы этот показатель составляет 5 824 тенге, в Астане – 5 529 тенге.
Сколько стоит квартира в Алматы? Самый часто задаваемый вопрос. На который как правило нет однозначного ответа. Рынок сейчас не про «среднюю температуру», а про сильную сегментацию. Важно помнить, что цена формируется под влиянием многочисленных факторов. первый из которых – это локация.
В Алматы: эконом, комфорт, бизнес, премиум и выше. Имеет значение год постройки, материал постройки, планировка, этаж, этажность дома, инфраструктура самого объекта, инфраструктура рядом с комплексом, вид из окна, количество соседей, наличие парковки, застройщик, стадия отделки и т.д. и т.п.
И главный момент: рынок сейчас перегружен предложением, поэтому продаются не самые дешевые, а самые понятные объекты и объекты с удобными механизмами покупки – длительный рассрочки, минимальный первоначальный взнос и т.д. По данным бюро национальной статистике, по состоянию на апрель средняя стоимость квадратного метра нового жилья по Казахстану 616 тыс. тенге. Наиболее высокие цены в Алматы (733 тыс. за квадратный метр) и в Астане (732 тыс. тенге за квадратный метр). Цены, конечно, варьируются, как говорилось ранее по разным факторам. Двухкомнатную квартиру площадью в Медеуском районе Алматы 2024 года постройки на сайте Krisha.kz предлагают за 54,9 млн тенге (67 квадратных метров). а вот в черновой отделке в 20 микрорайоне двушку площадью 61 квадратный метр в черновой отделке предлагают за 28,8 миллиона тенге.
Как заработать на перепродаже недвижимости
- Вот тут большинство и ошибается. Перепродажа – это не купил дешевле – продал дороже. Это целое множество самых разнообразных стратегий. Наиболее часто используются три из них. 1. Покупка ниже рынка: срочные продажи, проблемные объекты, неупакованные квартиры. Что касается проблемных объектов – это, бесспорно рискованные варианты. И прежде чем принимать решение, нужно взвешивать правовые последствия. 2. Добавление стоимости: ремонт (но с умом, не «дорого-богато»), перепланировка, грамотная упаковка – включая хоумстеджинг и правильную рекламную подачу. 3. Игра на стадии стройки: котлован – готовый дом, но здесь важно понимать застройщика и риски. Реальность такая: сегодня зарабатывают не те, кто ждут роста рынка, а те, кто создают разницу в цене своими действиями, - продолжает Нина Лукьяненко.
По словам эксперта, важно понимать в какой стадии в целом находится рынок недвижимости для принятия решения игры на нем. На данном этапе – этап достаточно непростой – рынок второй год в стагнации и ошибиться с выбором очень легко, а любая ошибка может привнести в вашу жизнь неожиданности. Впрочем, именно в кризисные времена, можно находить очень правильные и выгодные варианты.
- Владимир Вурьянов.